Aktuelles

November 2018
Ali Moradzadeh, LL.M.
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Das Baukindergeld

Bedeutung und Voraussetzungen
Seit September 2018 können Familien mit Kindern oder Alleinerziehende für den erstmaligen Kauf oder den Bau des Eigenheims staatliche Zuschüsse bei der KfW-Bank beantragen. Mit der Förderung sollen Familien beim Kauf oder dem Bau von Eigentum unterstützt werden. Zugleich soll dadurch die in Deutschland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern niedrige Eigenheimquote (ca. 50% zu 70%) angehoben werden. Außerdem soll auf diese Weise gegen Mietsteigerung und Wohnungsmangel vorgegangen werden. Das Konzept ähnelt der Eigenheimzulage, die zwischen 1996 und 2005 gezahlt wurde.

Grundsätzlich kann jede natürliche Person, die (Mit-)Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum geworden ist und die selbst kindergeldberechtigt ist oder mit einer kindergeldberechtigten Person zusammenlebt, Baukindergeld beantragen. Als Nachweis des (Mit-) Eigentums ist die Vorlage eines Grundbuchauszuges erforderlich, aus dem der zumindest hälftige Eigentumsanteil des Antragstellers zu erkennen ist.

Weiter wird vorausgesetzt, dass in dem Haushalt des Antragstellers mindestens ein Kind lebt, das zum Zeitpunkt der Antragstellung das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Wird das Kind erst nach der Antragstellung volljährig oder zieht es von zu Hause aus, wirkt sich das nicht auf die Förderung aus und das Baukindergeld wird weiter ausbezahlt.

Schließlich setzt die Förderung voraus, dass das zu versteuernde jährliche Haushaltseinkommen 90.000 € bei einem Kind im Haushalt nicht überschreitet. Bei jedem weiteren Kind unter 18 Jahren erhöht sich die Einkommensgrenze um 15.000 €. Die Anzahl der Kinder, die bei einem Antrag berücksichtigt werden können, ist bislang unbegrenzt. Für die Berechnung des Jahreshaushaltseinkommens wird grundsätzlich auf die durchschnittlichen Einkünfte des zweiten und dritten Jahres vor Antragstellung abgestellt. Neben den normalen Gehältern werden bei der Berechnung des Einkommens z.B. auch Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit berücksichtigt. Zum Nachweis des Haushaltseinkommens müssen die Einkommensteuerbescheide eingereicht werden.

Höhe des Baukindergeldes
Die Förderung erfolgt durch einen Zuschuss in Höhe von 1.200 Euro pro Jahr für jedes Kind unter 18 Jahren, über einen Zeitraum von maximal 10 Jahren. Für jedes Kind kann damit ein Gesamtzuschuss von 12.000 € geleistet werden, sofern das gekaufte oder gebaute Eigenheim durch den Antragsteller für die Dauer von 10 Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt wird.

Fristen
Baukindergeld kann rückwirkend für alle Hauskauf- und Bauverträge ab dem 1. Januar 2018 beantragt werden. Beim Kauf ist auf das Datum des notariellen Kaufvertrags und beim Bau auf die Erteilung der Baugenehmigung abzustellen. Steht der Kauf oder der Bau des Eigenheims noch an, muss bis spätestens Ende 2020 der Kaufvertrag unterschrieben oder die Baugenehmigung erteilt worden sein. Der Antrag muss dann spätestens drei Monate nach dem Einzug gestellt werden. In jedem Fall muss der Antrag spätestens bis zum 31.12.2023 gestellt werden.

Ungeachtet der genannten Fristen sollte das Baukindergeld aufgrund der kontinuierlich steigenden Anzahl der Antragsteller möglichst zeitnah beantragt werden. Denn die KfW-Bank stellt insgesamt 3 Milliarden Euro pro Jahr für das Baukindergeld zur Verfügung. Etwa 500 Millionen Euro sind von diesem Kontingent bereits beansprucht worden. Berücksichtigt man, dass das Baukindergeld erst im September 2018 eingeführt wurde, ist bereits eine beachtlich hohe Anzahl an Anträgen eingegangen. Die Prognose lautet daher, dass das jährlich zur Verfügung gestellte Kontingent bereits zum 2. Halbjahr 2019 aufgebraucht sein könnte.

Verfahren
Der Antrag kann nur online über das Internetportal der KfW-Bank („Zuschuss 424“) gestellt werden. Das Baukindergeld kann grundsätzlich mit anderen öffentlichen Fördermitteln kombiniert werden.

Vorteile/Nachteile
Die Vorteile des Zuschussprogramms liegen auf der Hand. Insbesondere Familien mit vielen Kindern und einer gewissen „Sesshaftigkeit“ profitieren erheblich vom Baukindergeld und können auf diese Weise nach einem teuren Neubau die Kassen nach und nach wieder füllen. Das Baukindergeld ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass für den Kauf oder Bau des Eigenheims ein gewisses Startkapital – für die Deckung der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, etc.) - vorhanden sein muss. Damit wird das Aufbringen des Startkapitals zu einer ungeschriebenen Voraussetzung für den Bezug des Baukindergeldes und stellt in dem Sinne keine Erleichterung im Rahmen der Kauf- oder Baufinanzierung dar. Vielseits wird außerdem beanstandet, dass das Baukindergeld die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen motiviere, was letztlich zu höheren Objektpreisen führe und den Zuschuss durch das Baukindergeld wieder aufhebe.

Schlusswort
Gegen die vorgebebrachte Skepsis vieler Kritiker lässt sich einwenden, dass die negative Entwicklung der Immobilienpreise von einer Vielzahl weiterer Faktoren abhängig ist, die den Preis weitaus erheblicher beeinflussen. Ferner dürfte die Anschaffung eines Eigenheims nicht entscheidend von dem Erhalt des Baukindergeldes abhängen, zumal ein gewisses Startkapital bereits vorhanden sein muss. Anspruchsberechtigte werden daher in der Lage sein, das gewisse Startkapital aufzubringen und würden das Vorhaben wohl auch ohne Baukindergeld angehen. Damit dürfte das Baukindergeld kein Anreiz für ein Kauf- oder Bauvorhaben, sondern eher eine Art nachträglicher Bonus sein.


September 2018
Alexander Orth
Rechtsanwalt

Neues BGH Urteil zu Schönheitsreparaturen

Mit Urteil vom 22.08.2018 (VIII ZR 277/16) hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner neuesten Entscheidung zu Schönheitsreparaturen entschieden, dass eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei Renovierungsvereinbarungen zwischen dem Nachmieter und dem Vormieter unwirksam ist.

Im entsprechend zu entscheidenden Fall des BGH hatten der Beklagte (Mieter) und dessen Vormieter eine zweiseitige Vereinbarung dahingehend geschlossen, dass sich der Beklagte verpflichtete, Renovierungsarbeiten in der Wohnung, die er vom Vormieter übernahm, durchzuführen. Der Vermieter (Kläger) verlangte die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Zunächst folgt hier ein kleiner Exkurs durch die wichtigsten Entscheidungen des BGH nach der Reform des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach der Mietrechtsreform im Jahr 2001 unterließ es der Gesetzgeber ausdrücklich, die Schönheitsreparaturen zu regeln. Er erlaubte es dem Vermieter weiterhin, durch eine Klauselvereinbarung im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen auf den Mieter umzulegen. Die nun schon seit Jahren andauernde Kontroverse um die Wirksamkeit solcher Schönheitsreparaturklausel begann im Jahr 2003, als der BGH die Kombination zwischen einer wirksamen Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen, die zusammen mit einer unwirksamen Endrenovierungsklausel verbunden war, kippte. Ab 2004 folgten sodann Entscheidungen zu den starren Renovierungsfristen (alle 5 Jahre, alle 7 Jahre) und zu der Art der Ausführung (Stichwort: handwerksgerecht).

Mit Urteil vom 18.03.2015, welches auch für die Besprechung der vorliegenden Entscheidung maßgeblich ist, erklärte der Senat zunächst Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam. Weiterhin stellte er fest, dass Schönheitsreparaturen dann nicht mehr verlangt werden können, sofern eine Wohnung in unrenoviertem oder renovierungsbedürftigen Zustand, ohne dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich vom Vermieter gewährt wurde, dem Mieter übergeben wurde.

Um nun zu dem vorliegenden Fall zurückzukommen, lag die Besonderheit gerade darin, dass der Vormieter und der Nachmieter (Beklagte) in diesem Fall eine Vereinbarung unterzeichneten, in welcher der Nachmieter (Beklagte) sich verpflichtete, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Der BGH stellte nun klar fest, dass eine solche zweiseitige Vereinbarung zwischen dem Vor- und dem Nachmieter nicht zu einer Übernahme von Schönheitsreparaturen gegenüber dem Vermieter führt.

Der BGH hält hier also an seiner Leitentscheidung aus dem Jahr 2015 fest, welche besagt, dass, sofern dem Mieter eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig – ohne Ausgleichszahlung – übergeben wird, Schönheitsreparaturen vom Mieter nicht geschuldet werden. Eine solche Klausel würde nämlich den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten, und der Mieter müsste die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Der BGH bleibt seiner Linie insoweit treu, indem er seine Rechtsprechung dahingehend weiterführt, dass Schönheitsreparaturen immer schwieriger auf den Mieter umzulegen sind und sich die Problematik der Schönheitsreparaturen immer weiter der gesetzlich vorgesehenen Regelung nähert, nach der der Vermieter die Schönheitsreparatur zu tragen hat. Dementsprechend dürfte es für Vermieter in Zukunft wesentlich schwerer werden, ihre Ansprüche auf Schönheitsreparaturen durchzusetzen.

Sofern Sie als Mieter Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Abwälzung vorgenommen haben, steht Ihnen ein Anspruch aus dem Bereicherungsrecht zu. Dementsprechend können Sie aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln bezahlte Beträge zurückfordern.

Zu beachten ist, wie immer bei mietrechtlichen Streitigkeiten, die verkürzte Verjährungsfrist von 6 Monaten gemäß § 548 Abs. 2 BGB.


März 2018
Ali Moradzadeh, LL.M.
Rechtsanwalt & Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Rechtsschutzversicherung im Immobilienbereich

1. Einleitung

Die Überlegung, ob sich der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung lohnt, stellt sich für viele erst, wenn es schon zu spät ist. Denn die Rechtsschutzversicherung tritt nur dann für (außer-) gerichtliche Kosten ein, wenn die Ursache für die Streitigkeit zeitlich nach dem Abschluss der Versicherung entstanden ist. Es ist daher besonders ärgerlich, wenn die Durchsetzung eigener oder die Abwehr gegnerischer Ansprüche wegen des hohen Prozesskostenrisikos an dem Fehlen einer Rechtsschutzversicherung scheitert. Gerichtsverfahren mit Immobilienbezug sind meist sehr kostenintensiv. Neben Anwalts- und Gerichtskosten fallen oft hohe Honorare für gerichtlich bestellte Sachverständige und Kosten für Zeugen an.

2. Umfang und Besonderheiten

Je nach Versicherungsumfang greift die Privatrechtsschutzversicherung in verschiedenen Schutzbereichen des privaten Lebens. Hierzu zählen insbesondere Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Kauf/ Verkauf, der Vermietung/Miete von Immobilien und Baumängeln.

Kauf/Verkauf
In notariellen Grundstücks- oder Immobilienkaufverträgen wird regelmäßig die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet demnach nicht für Mängel des Kaufobjekts, die der Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages entdeckt. Stellt der Käufer nach dem Einzug beispielsweise Feuchtigkeit im Keller des Kaufobjekts fest, haftet der Verkäufer grundsätzlich nicht und der Käufer hat die Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens auf eigene Kosten vorzunehmen. Je nach Ursache und Ausmaß des Schadens können hierfür erhebliche Kosten entstehen, die den ohnehin schon finanziell belasteten Käufer zusätzlich treffen. Eine Ausnahme gilt für arglistig verschwiegene Mängel des Kaufobjekts. In einem solchen Fall greift der Haftungsausschluss nicht. Ist der Käufer rechtsschutzversichert, kann er den Verkäufer in Anspruch nehmen, ohne die hohen Prozesskosten befürchten zu müssen. Andersherum gilt das gleichfalls für den Verkäufer, der Mängelansprüche des Käufers wegen arglistiger Täuschung abwehren muss.

Miete/Vermietung
Für Mieter und Vermieter ist zu berücksichtigen, dass die Rechtsschutzversicherung personenbezogen ist. Der Versicherungsnehmer kann also nur in seiner bestimmten Eigenschaft als Mieter (Mieterrechtsschutz) oder Vermieter (Vermieterrechtsschutz) die Versicherung abschließen. Wer also Wohnungen an- und dann untervermietet, sollte sicherheitshalber in beiden Eigenschaften versichert sein. Auf Mieterseite wird es oft um die Durchsetzung von Mietminderungsansprüchen wegen wesentlicher Mängel, Abwehr von Forderungen des Vermieters bei Auszug und Nachzahlung von Wohnnebenkosten gehen. Auf Vermieterseite kommen häufig Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Forderungen wegen Mietrückständen oder Räumungsklagen vor.

Nachbarstreitigkeiten
Privatrechtsschutz greift meist auch für Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn. Dazu zählen unter anderem rechtliche Auseinandersetzungen wegen der Grundstücksgrenze, Hecken oder der störenden Nutzung der Nachbarwohnung.

Baumängel
Wichtig sind Rechtsschutzversicherung auch bei Streitigkeiten mit Handwerkern. In diesem Bereich sind Besonderheiten zu berücksichtigen. Während Werkverträge mit Handwerkern in der Regel vom Versicherungsschutz umfasst sind, sind regelmäßig Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit einem Neubauvorhaben ausgenommen. Versicherungsnehmer staunen daher oft, wenn ihre seit Jahren bestehende Rechtsschutzversicherung die Kostenübernahme aus diesem Grund ablehnt. Da es aber einen Hausbau ohne Mängel so gut wie nicht gibt, kommt es oft zu Streitigkeiten mit den Vertragspartnern wie dem Architekten wegen fehlerhafter Planung, dem Bauunternehmen wegen Baumängeln oder der Baubehörde wegen der Versagung einer Baugenehmigung. In diesen Verfahren sind gerichtliche Sachverständigengutachten meist unumgänglich. Hierfür können schnell Kosten im vier- oder sogar fünfstelligen Bereich entstehen und den Streitwert des Verfahrens übersteigen. Einige Versicherungen bieten daher eine sog. Bauherrenrechtsschutzversicherung an. Die Beiträge dieser Versicherungen sind zwar höher als die einer Privatrechtsschutzversicherungen. Sie bieten dem Bauherrn jedoch eine enorme Sicherheit im Hinblick auf die Durchsetzung seiner rechtlichen Interessen. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass Fälle im Zusammenhang mit genehmigungs- oder anzeigepflichtigen Baumaßnahmen vom Versicherungsumfang nicht abdeckt sind. Das betrifft meist größere Haussanierungen und Umbauten.

3. Kosten und Wartezeit

Die Kosten einer Privatrechtsschutzversicherung sind neben dem versicherten Umfang insbesondere abhängig von der vereinbarten Selbstbeteiligung und der Deckungssumme und liegen durchschnittlich bei etwa 15 € bis 30 € monatlich. Die Kosten einer Bauherrenrechtsschutzversicherung sind im Wesentlichen abhängig von der Bausumme einschließlich der Grundstückskosten und lassen sich daher kaum durchschnittlich ermitteln. Bei einer Bau- und Kaufsumme von ca. 500.000 € dürften in etwa jährliche Kosten um die 500 € anfallen. Außerdem ist meist eine Wartezeit (oft 3 oder 6 Monate) für die erstmalige Inanspruchnahme der Rechtsschutzversicherung zu berücksichtigen.

4. Schlusswort

Mit einer Privatrechtsschutzversicherung kann man sich bereits für einen geringen monatlichen Beitrag gegen die Prozesskosten eines Rechtsstreits absichern. Sie verschafft dem Versicherten außerdem ein anderes Selbstbewusstsein im Hinblick auf die Wahrnehmung seiner rechtlichen Interessen. Auch die Bauherrenrechtsschutzversicherung ist eine sinnvolle Investition und sollte bereits bei der Kostenplanung des Neubauvorhabens einkalkuliert werden.


Februar 2018
Oliver Löhnert
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Familien- und Verkehrsrecht

Sind Kosten der Kinderbetreuung stets Mehrbedarf des Kindes?

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 04.10.2017 festgestellt, dass die Betreuungskosten für ein Kind keinen Mehrbedarf des Kindes darstellen, sofern die Betreuung durch Dritte allein infolge der Berufstätigkeit des betreuenden Elternteils erforderlich wird. In diesem Fall können Betreuungskosten lediglich als berufsbedingte Aufwendung des betreuenden Elternteils Berücksichtigung finden.

Aber warum ist dies so hervorzuheben?
Mehrbedarf ist derjenige Teil des Lebensbedarfes des Kindes, der regelmäßig, jedenfalls während eines längeren Zeitraumes anfällt und die üblichen Kosten derart übersteigt, dass er mit den laufenden Unterhaltszahlungen nicht abgedeckt werden kann. Es handelt sich also um einen Unterhaltsanspruch des Kindes, welcher jedoch nicht ausschließlich von dem zum Barunterhaltsverpflichteten zu leisten ist, sondern von beiden Elternteilen entsprechend ihres Einkommens.

Die zugrundeliegende Frage, wer die Kosten für die Betreuung eines Kindes in einem Kindergarten, Hort etc. aufzubringen hat, beschäftigt bereits seit Jahrzenten die Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil aus dem Jahr 2008 festgestellt, dass Kindergartenkosten grundsätzlich Mehrbedarf des Kindes darstellen und auch nicht in den Unterhaltsbeträgen des zur Zahlung verpflichteten Elternteiles enthalten sind. Zur Begründung wurde darauf abgestellt, dass der Kindergartenbesuch in erster Linie erzieherischen Zwecken diene, weshalb die Aufwendungen damit zum Lebensbedarfes des Kindes, der auch die Kosten der Erziehung umfasst, zuzurechnen seien, mit der - sachgerechten - Folge, auch in den Fällen, in denen kein Anspruch auf Unterhalt des das Kind betreuenden Elternteils gegen den anderen besteht, dieser jedoch an den Kosten für den Kindergarten zu beteiligen ist.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof deutlich gemacht, dass nur ausnahmsweise eine Fremdbetreuung über die einem Elternteil obliegende Betreuungspflicht hinausgehe und nur in diesem Fall als Mehrbedarf des Kindes anzusehen sind. Ein solcher weitergehender Bedarf der Kinder liegt eben bei den üblichen pädagogisch veranlassten Betreuungen in staatlichen Einrichtungen wie etwa Kindergärten, Schulen und Horten vor.

Dem gegenüber ist ein solcher Bedarf aber dann nicht anzunehmen, wenn die Fremdbetreuung ausschließlich erforderlich wird, um dem betreuenden Elternteil eine Erwerbstätigkeit zu ermöglichen. Im konkreten Fall ging es um die Frage, ob die Kosten der Tätigkeit einer Tagesmutter, die die Kinder im Haushalt des betreuenden Elternteils beaufsichtigte, auch zumindest anteilig von dem anderen Elternteil zu tragen sind. Der Bundesgerichtshof entschied, dass es sich hierbei nicht um eine pädagogisch veranlasste Betreuung von Kindern, die der Sache nach wie in einer staatlichen oder vergleichbaren Privateinrichtung einen Mehrbedarf des Kindes abdeckt, handelt.

Damit verblieb der die Kinder betreuenden Mutter nur die Möglichkeit, bei der Bemessung eines etwaig ihr zustehenden Unterhaltanspruches gegen den Vater, die Kosten der Tagesmutter einkommensmindert zu berücksichtigen. Besteht ein Anspruch auf Ehegattenunterhalt jedoch nicht, so scheidet auch über diesen Weg eine indirekte Kostenbeteiligung des nichtbetreuenden Elternteiles aus.

Die Entscheidung ist auch im Zusammenhang mit dem grundsätzlichen Anspruch von Kindern auf einen Betreuungsplatz zu verstehen. Der Bundesgerichtshof hatte im Jahr 2016 sogar entschieden, dass der zuständige Träger der öffentlichen Jugendhilfe seine Amtspflicht verletzt, wenn er einem anspruchsberechtigten Kind trotz rechtzeitiger Anmeldung keinen Betreuungsplatz zur Verfügung stellt.

Folglich ist genauesten zu überprüfen, ob der betreuende Elternteil für die Kinder eine Fremdbetreuung veranlasst, um eine eigenen Berufstätigkeit ausüben zu können oder diese der besonderen Förderung des Kindes in Kindergärten, Kindertagesstätten oder Horten dient. Dabei ist die Qualifizierung der Betreuungskosten als Mehrbedarf nicht auf die besondere pädagogische Förderung in staatlichen Einrichtungen beschränkt. Auch bei der Förderung in vergleichbaren privaten Einrichtungen, wenn sie über den allgemeinen Betreuungsbedarf und die üblichen Betreuungsleistungen eines Elternteiles hinausgehen oder die weitere Betreuung pädagogisch veranlasst ist, handelt es sich um einen Anspruch des Kindes selbst.

Ob der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung im Ergebnis Klarheit für solche Fälle geschaffen hat, bleibt abzuwarten. Unumgänglich ist und bleibt die genaue Prüfung des Umfanges als auch der Art der Betreuung der Kinder.


6. November 2017
Pinneberger Tageblatt
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Ehrungen des VfL Pinneberg

Als langjähriges Mitglied und stellvertretende Vorsitzende des VfL Pinneberg, eines der größten Sportvereine Schleswig-Holsteins, durfte Renate Sykosch beim Traditionstreffen zusammen mit dem Vorsitzenden Carsten Lienau Urkunden, Blumen und Verdienstnadeln überreichen. Die silberne Ausführung erhielt u. a. Simone Siebertz-Junck, Mitarbeiterin von Triskatis & Kollegen. Darauf sind wir stolz!

Traditionstreffen beim VfL Pinneberg


November 2017
Ali Moradzadeh, LL.M.
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Reform des Bauvertragsrechts – das neue Verbraucherbauvertragsrecht

Mehr Sicherheit für den Verbraucher

Das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts tritt mit Wirkung zum 01.01.2018 in Kraft! Der Gesetzgeber führt erstmals den Verbraucherbauvertrag ein. Hierunter fallen Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Mit diesen Regelungen zielt der Gesetzgeber besonders auf Bauverträge über die Errichtung schlüsselfertiger Häuser ab, bei denen Verbraucher mit zeitlich befristeten Rabattangeboten zum schnellen Vertragsschluss veranlasst werden sollen.
Zeitgleich mit der neuen Baurechtsreform werden an den Landgerichten spezielle Baukammern gebildet, um die in der Praxis oft jahrelang andauernden Bauprozesse zu beschleunigen.

Baubeschreibung

Wesentlicher Bestandteil des neuen Verbrauchbauvertragsrechts ist die Pflicht des Unternehmers, dem Verbraucher eine Baubeschreibung vorzulegen, die diesen über die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks informiert. Die Anforderungen an die Baubeschreibung sind in Art. 249 § 2 EGBGB aufgeführt. Hierzu gehören u.a. eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der geplanten erheblichen Umbaumaßnahmen sowie Grundrisse und Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke. Erforderlich sind zudem verbindliche Angaben zur Bauzeit. Eine zusätzliche Vergütung des Unternehmers hierfür ist trotz des hiermit verbundenen Arbeitsaufwandes nicht vorgesehen. Für den Verbraucher bietet diese Pflicht zur Vorlage einer Baubeschreibung in vieler Hinsicht eine Sicherheit, um unklaren mündlichen Absprachen vorzubeugen und dient zugleich zu Dokumentations- und Beweiszwecken. Zweifel bei der Auslegung der geschuldeten Bauleistungen gehen zu Lasten des Unternehmers.

Widerrufsrecht

Für Verbraucher besteht künftig die Möglichkeit, einen Vertrag über Neubauten oder erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude innerhalb einer Frist von 14 Tagen zu widerrufen, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde. Der Unternehmer ist nach der neuen Rechtslage verpflichtet, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht ausdrücklich zu belehren. Der Inhalt der Widerrufsbelehrung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die der Gesetzgeber durch eine Musterwiderrufsbelehrung vorgegeben hat. Mit der Verwendung dieses Musters genügt der Unternehmer seiner Belehrungspflicht. Jede Abweichung begründet ein erhebliches Risiko für den Unternehmer und kann zur Folge haben, dass in Ermangelung einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung, dem Verbraucher ein ewiges Widerrufsrecht zusteht. Allerdings ist der Verbraucher im Falle des Widerrufs verpflichtet, für die bis zum Widerruf entstandenen Kosten aufzukommen.

Textform

Verbraucherbauverträge sind künftig zwingend in Textform abzuschließen. Das war bislang zwar gängige Praxis für Neubauten, nicht aber unbedingt für größere Sanierungsmaßnahmen.

Abschlagszahlung

Die Höhe von Abschlagszahlungen ist nach der neuen Rechtslage begrenzt auf 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen. Im Gegenzug hat der Unternehmer dem Verbraucher für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten. Die von dem Unternehmer verlangte Abschlagszahlung darf nicht die nächste Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung übersteigen. Ziel des Gesetzgebers ist es, die Gefahr verdeckter Vorleistungen abzumildern.

Planungsunterlagen

Der Unternehmer ist künftig gesetzlich verpflichtet, dem Verbraucher bestimmte Unterlagen zu erstellen und herauszugeben, die dieser zur Vorlage bei Behörden oder Kreditinstituten benötigt. Das Fehlen von Unterlagen war in der Praxis immer wieder ein Grund für die Verweigerung der Abnahme durch den Verbraucher. Das ist nun Hauptleistungspflicht des Unternehmers. Zu den wichtigen Unterlagen gehören u.a. Bauplanungsunterlagen und Nachweise für KfW-Fördermittel.

Abnahmefiktion und Anordnungsrecht

Die sog. Abnahmefiktion, wonach Abnahme und somit auch Fälligkeit des Werklohns eintreten, wenn der Unternehmer dem Besteller eine Abnahmefrist setzt und diese Frist fruchtlos verstreicht, wurde modifiziert. Verbraucher müssen künftig auf die Folgen der nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen werden. Der Verbraucher hingegen kann die Abnahmefiktion dadurch verhindern, dass er mindestens einen konkreten Mangel innerhalb der vom Unternehmer gesetzten Frist zur Abnahme anzeigt. Unerheblich ist, ob der gerügte Mangel tatsächlich besteht bzw. wesentlich oder unwesentlich ist. Weiteres Kernstück des neuen Bauvertragsrechts ist das Anordnungsrecht im BGB. Danach kann der Besteller von dem Unternehmer künftig die Erstellung eines Nachtragsangebotes über Mehr- oder Minderleistungen verlangen. In der Praxis führt die unterschiedliche Vorstellung der Beteiligten über eine Mehr- oder Mindervergütung immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten. Das dürfte sich durch die neue Gesetzgebung auch künftig nicht ändern.

Fazit

Mit dem Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts wird eine jahrelange, verbraucherschützende Rechts- und Gerichtspraxis kodifiziert. Vor diesem Hintergrund könnte es für Verbraucher sinnvoll sein, geplante Bauvorhaben erst ab dem 01.01.2018 zu realisieren, um in den Schutz der neuen verbraucherschützenden Vorschriften zu gelangen.


April 2017
Bernd Brahms
Rechtsanwalt und Notar

Förderung für energetische und barrierereduzierende Maßnahmen sowie Einbruchsschutzmaßnahmen

Sie haben eine gebrauchte Immobilie erworben oder sind Eigentümer einer Immobilie mit älterer Gebäudesubstanz. Da die Energiepreise ständig steigen, Sie eine behagliche Wohnatmosphäre schaffen und auch die CO2-Umweltbelastung reduzieren wollen, möchten Sie die Baulichkeiten energetisch sanieren. Sie wollen sich überdies ein sicheres Zuhause schaffen, weil Sie aus der Presse erfahren haben, dass in einigen Gemeinden in Schleswig-Holstein die Einbruchzahlen bei sinkender Aufklärungsquote dramatisch gestiegen sind (ca. 150.000 Wohnungseinbrüche jährlich in Deutschland bei einer Aufklärungsquote von nur etwa 15%). Dann sollten Sie jetzt handeln und die nicht unerheblichen Aufwendungen durch eine einkommensunabhängige, staatliche (z.T. sogar Doppel-) Förderung verringern. Hierzu einige kurze Hinweise:

1.) Maßnahmen zum Einbruchsschutz

Die KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert bis 2017 die Nachrüstung einbruchshemmender Haus / Wohnungsabschlusstüren (mit sog. RC 2-Standard), von Fenster, Rollläden, Gittern und Alarmanlagen mit 10 % des Investitionsvolumens von mindestens 500,00 EUR und max. 15.000,00 EUR, sodass die Maximalförderung auf 1.500,00 EUR begrenzt ist. Die Förderung kann von privaten Eigentümern und Mietern von 1- und 2-Familienhäusern sowie Eigentumswohnungen beantragt werden. Der vor dem Maßnahmenstart zu stellende Antrag kann im Internet eingereicht werden. Die zweckgebundene Bewilligung erfolgt sofort per E-Mail. Der spätere Nachweis der Vorhabendurchführung ist bis einschließlich 26.12.2017 im Zuschussportal zu stellen. Die Auszahlung erfolgt dann etwa binnen Monatsfrist. Nach Fristablauf verfällt der Anspruch automatisch und unwiderruflich.

2.) Modernisierungszuschuss der IB.SH Investitionsbank Schleswig-Holstein, Kiel

Gefördert werden im Rahmen dieses Programmes energetische Maßnahmen zur CO2-Einsparung, barrierereduzierende Maßnahmen und hier nochmals zusätzlich Maßnahmen zum Einbruchsschutz. Der Zuschuss beträgt 20% des Investitionsvolumens, wobei dieses bei unterschiedlichen Maßnahmen auch unterschiedlich hoch sein muss und einer unterschiedlichen Kappungsgrenze unterliegt. Der Zuschuss wird auch für Kombinationen aus obigen Maßnahmen und unabhängig von, d.h. neben einer KfW-Förderung bewilligt, sodass insgesamt unter Beachtung der Förderungshöchstgrenzen ein Zuschuss von bis zu 30% des Investitionsvolumens im Einzelfall in Betracht kommt.

a) Einbruchschutz: Das Objekt muss in bestimmten einbruchsgefährdeten Gemeinden in Schleswig-Holstein liegen. Im Kreis Pinneberg handelt es sich um die Gemeinden Elmshorn, Halstenbek, Helgoland, Pinneberg, Quickborn, Schenefeld, Tornesch oder Wedel. Das Investitionsvolumen muss mindestens 2.000,00 EUR betragen. Der Zuschuss wird bei 1.600,00 EUR gekappt, sodass Investitionen über 8.000,00 EUR nicht förderungsfähig sind.

b) Der Zuschuss für energetische oder barrierereduzierende Maßnahmen wird gemeindeunabhängig in Schleswig-Holstein gewährt. Das Investitionsvolumen muss mindestens 12.000,00 EUR betragen. Der 20%ige Höchstzuschuss beträgt allerdings lediglich 2.000,00 EUR, so dass nur 10.000,00 EUR des Investitionsvolumens bezuschussungsfähig sind. Ein auch für Energieausweisausstellung zuständiger Sachverständiger ist vorab einzuschalten.

c) Der Antrag zu a) und b) muss vor Maßnahmendurchführung gestellt werden.

Anträge sind im Internet erhältlich und sind ausgefüllt sowie unterzeichnet an die IB.SH bzw. deren Geschäftsstellen in Elmshorn, Flensburg, Lübeck oder Kiel zu senden. Zur Authentifizierung sollte eine Kopie des Personalausweises des Antragstellers beigefügt werden. Antragsberechtigt sind private Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie. Der Antrag wird zeitnah durch einen Zuwendungsbescheid beschieden, der den zweckgebundenen Zuwendungsbetrag ausweist und dem ein zurückzusendender Rechtsbehelfsverzicht, der später auszufüllende Auszahlungsantrag und das vom ausführenden Fachbetrieb zu gegebener Zeit zu ergänzende und zu unterzeichnende Verwendungsnachweisblatt beiliegt. Der Zuschuss wird nach so nachgewiesener Fertigstellung der Maßnahmen gewährt.

Als Beispiel einer Doppelförderung durch KfW und IB.SH mag folgender Sachverhalt dienen: Einbau einer Hauseingangstür mit RC 2-Standard mit einem Investitionsvolumen von 12.000,00 EUR. Die IB.SH zahlt 20% bei max. 1.600,00 EUR Höchstförderung, die KfW zahlt weitere 1.200,00 EUR, d.h. 10% aus dem Investitionsvolumen, da hier die Kappungsgrenze von 15.000,00 EUR nicht greift. Die Gesamtförderung beträgt also im Beispielsfall wegen der Kappungsgrenzen 2.800,00 EUR bei einem Investitionsvolumen von 12.000,00 EUR, d.h. 23,33 % der Investitionen. Dies erleichtert die ohnehin sinnvolle Investition auch finanziell.

Wegen aller Einzelheiten informieren Sie sich im Vorfeld Ihrer Überlegungen direkt bei den beiden Förderungsträgern, die Ihnen umfassend und verbindlich Auskunft hinsichtlich Ihres Vorhabens erteilen.

Viel Erfolg bei der Inanspruchnahme der Fördermittel!
Bernd-Hinrich Brahms,
Rechtsanwalt und Notar